La speculazione edilizia: il lato economico e quello... morale

3' di lettura Senigallia 04/09/2008 - Chiamasi speculazione - edilizia o finanziaria - quel processo grazie al quale qualcuno riesce a guadagnare prevedendo eventi futuri. Per esempio, un operatore che capisce in anticipo che la domanda di petrolio sta rapidamente salendo e che l\'offerta dei paesi produttori non aumenterà con la stessa rapidità, può comprare (virtualmente) barili di petrolio prevedendo che il prezzo salirà, per rivenderli quando il prezzo è salito.

E veniamo alla speculazione edilizia. La pubblica amministrazione non fa speculazione edilizia, ma può innescarla involontariamente quando costruisce una strada o \"cartolarizza\" i fabbricati di sua proprietà. Una strada interquartieri, una pubblica piazza, l\'aria sopra i palazzi, la sede di una vecchia scuola e di un ex-partito, eccetera. E può innescare la speculazione se - come in genere accade - i tempi delle sue decisioni sono astrali ed esse ricalcano sempre quelle prese in passato. Lo speculatore ha la possibilità di agire, senza rischiare troppo (prevedibilità alta). Tutti noi conosciamo il distruttivo \"effetto annuncio\" dei condoni edilizi o quello, positivo, di verifiche fiscali.

La speculazione è dunque privata. Attenzione. È del tutto legittima in una economia di mercato. Non stiamo parlando di \"imbrogli\". Stiamo parlando di più che lecite operazioni finanziarie basate su previsioni. Chi sono gli operatori che fanno speculazione? Sono quegli operatori in grado di \"prevedere\" con largo anticipo come andranno le cose. Se gli operatori del comparto dell\'edilizia sanno, per esempio, che una nuova strada sarà costruita molto probabilmente in quel certo percorso, e ben sapendo che ciò renderà edificabili i terreni circostanti, avranno tutto l\'interesse ad accaparrarsi con largo anticipo quei terreni, quando il loro valore è ancora basso. Certo, rischiano. Perché il loro \"gioco speculativo\" potrebbe non andare a buon fine. Ma, in genere, ci azzeccano. Nuotano nel loro settore che per loro non ha misteri. Insomma, si avvantaggiano delle famose \"asimmetrie informative\" che un buon amministratore dovrebbe contrastare come la peste (di qui, la necessità della famosa \"trasparenza\"). Asimmetrie che avvantaggiano i pochi che sanno, e svantaggiano tutti gli altri (si pensi alle banche e ai bond Cirio). Il vantaggio della nuova strada non andrà al vecchio contadino inconsapevole che poteva ritrovarsi milionario, ma a chi ha speculato sull\'attesa di varianti che in genere - come la letteratura ha ampiamente dimostrato - puntualmente arrivano. Idem nel caso in cui un\'amministrazione decida di rendere edificabile ciò che non lo era o di vendere un palazzo pubblico, cambiandogli destinazione. Dov\'è la speculazione, in questo caso? La speculazione potrebbe esserci nel caso in cui qualcuno, avendo previsto l\'evento, abbia tatticamente acquisito un diritto (i barili di petrolio) sull\'area interessata. Per esempio, acquistando a poco prezzo interi fabbricati degradati, pubblici o privati, o piccole porzioni di essi, utili per esercitare una prelazione.

Dunque, per avere la certezza - come afferma il nostro assessore all\'urbanistica - che in centro storico e nelle zone limitrofe alla strada inter-quartieri (ex-complanare) non c\'è speculazione edilizia, dovrebbero essere resi pubblici gli atti di acquisto degli ultimi otto-dieci anni che hanno come oggetto fabbricati, porzioni di fabbricati, o terreni interessati dalle opere. Chi sono, gli acquirenti? Comuni cittadini, o previdenti operatori del settore? Perché una cosa è certa. La speculazione va a vantaggio solo di chi gioca a speculare, e vince. La collettività e una più equa distribuzione del reddito ci rimettono. Sempre. Tra l\'altro, la speculazione edilizia e la pioggia di altri appartamentini turistici che sembra si abbatterà su Senigallia, mantengono alti i prezzi delle case, già irraggiungibili per i più. La pubblica amministrazione può ostacolare la speculazione, oppure no. Dipende dalla sua sensibilità sociale. E la misura della sua sensibilità è la trasparenza.